1 - Informes destinados a ser utilizados para reclamación al promotor, constructor y técnicos intervinientes en el proyecto y su ejecución
Para determinar sí es este el tipo de informe que se va a realizar, se efectuará un estudio previo sobre el tiempo transcurrido desde la terminación de las obras (fecha del certificado final de obras)
a) Según la ley de ordenación de la edificación (LOE).
- Un año para los desperfectos de acabado.
- Tres años para desperfectos que afecten a la habitabilidad.
- Diez años para desperfectos causados por fallos de cimentación o estructura.
B) Por incumplimiento de contrato.
- Plazo de 5 años para viviendas entregadas desde el 7 de octubre de 2015.
- Plazo de 15 años para viviendas entregadas antes del 7 de octubre de 2015.
A modo de ejemplo relacionamos los desperfectos más comunes dentro de cada período de garantía.
Desperfectos de acabado (plazo de garantía 1 año)
- Cambio de calidad en los materiales empleados con respecto a lo previsto en el proyecto o en la memoria de calidades, tanto en el interior de las viviendas, (reclamación a realizar por cada propietario), como en las zonas comunes, a realizar por la comunidad de propietarios.
- Desperfectos más comunes en el interior de las viviendas:
- Arañones en vidrios.
- Arañones en aparatos sanitarios.
- Arañones en suelos de madera.
- Incorrecto funcionamiento de las persianas.
- Incorrecto funcionamiento de la carpintería de aluminio.
- Arañones en puertas de madera.
- Incorrecto funcionamiento de las instalaciones, fontanería, electricidad y aire acondicionado.
- Desperfectos en la pintura.
- Mala terminación de los llagueados de los solados y alicatados.
- Comprobación de la superficie de la vivienda.
Desperfectos más frecuentes en las zonas comunes del edificio:
- Peldaños rotos.
- Golpes en todo tipo de paramentos.
- Acabado superficie sótano.
- Estado de la jardinería de la urbanización.
- Manchas en la pintura de la fachada.
- Acabados portal de entrada.
- Acabados en urbanización.
Los desperfectos a reclamar en este apartado, se deben de realizar lo ante posible para evitar que el promotor los justifique con a un mal uso.
Desperfectos varios (plazo de garantía 3 años (LOE) y de 5 a 15 años por incumplimiento de contrato):
- Desprendimientos del revestimiento cerámico en baños y cocina.
- Rotura de piezas de solería.
- Agrietamiento de piezas de solería.
- Humedades en cubierta.
- Humedades en cerramientos.
- Desprendimiento o fisuraciones en cornisas.
- Fisuraciones en los cerramientos, frentes de forjados, revestimientos de pilares, esquinas de huecos de fachada.
- Desprendimientos de pinturas en los elementos de cerrajería.
- Hundimientos de acerados perimetrales a los muros de sótano.
- Movimiento en los solados de la urbanización.
- Pérdida de agua en la piscina.
- Desprendimiento del revestimiento del interior de la piscina.
- Fisuras en solados.
- Fisuras en techos.
- Desprendimiento de piezas de aplacado en cerramientos.
- Fallo en el funcionamiento de las instalaciones en general.
- Fisuras en cerramientos de parcela.
- Fisuras en las paredes de división entre viviendas.
- Fisuras en tabiquería.
- Agrietamiento de la capa de terminación en suelo sótano.
- Desprendimiento de pintura en suelo de sótano.
- Entrada de agua en sótano a través de los muros perimetrales.
- Incorrecto sellado de las carpinterías.
- Asentamiento de tierras en el perímetro exterior del vaso de la piscina y de los muros del sótano.
- Desperfectos en juntas de dilatación de cubiertas.
- Desperfectos en juntas de dilatación de fachada.
- Desprendimiento de pintura en fachada.
- Deficiencia en el aislamiento térmico o acústico.
Desperfectos producidos por fallos en la cimentación y estructura (garantía 10 años):
- Independientemente de que se produjeran desperfectos que se apreciaran directamente sobre los elementos estructurales, dentro de este periodo de garantía se engloban todas aquellas patologías que pudieran tener su origen en problemas no visibles de cimentación y estructura (fisuras, desprendimiento de materiales…
El contenido de este tipo de informe se basa en:
- Detallar cada una de las patologías
- Establecer las causas que las han producido (aplicación de soluciones constructivas inadecuadas, haber ejecutado las obras con soluciones diferentes a las previstas en el Proyecto, falta de definición en el Proyecto, fallo en la ejecución de las obras, haber obviado la ejecución de partidas contempladas en Proyecto…)
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